За три-четыре года в городе выиграно около десятка судебных дел об уплотнительной застройке. Отменено решение правительства города о строительстве трех домов на Заневском проспекте. Суд счел, что в отсутствие проектов межевания строить нельзя. Василеостровский суд отменил решение о строительстве из-за того, что не были проведены общественные слушания. В двух инстанциях выиграно судебное дело против строительства дома на Фонтанке...

Но этот судебный опыт, увы, не может быть использован противниками уплотниловки. Потому что в аналогичных ситуациях суд другого района может принять прямо противоположное решение. И были случаи, принимал. Отсутствие проектов межевания, неправильное проведение слушаний не признавались препятствием строительству.

Пока в подавляющем большинстве случаев граждане в судах проигрывают, а разрешения властей на строительство получают судебную поддержку. Говорят: инициативные группы граждан юридически слабо подготовлены. Они имеют мужество ввязываться в судебные тяжбы, но не имеют средств нанять адвоката. Порой граждане даже не могут грамотно изложить, какие из их прав нарушаются при уплотнительной застройке и каким образом. Роковая ошибка говорить в суде о том, что твоим детям негде будет гулять, если в квартал воткнут небоскреб; или же выжимать из судьи слезу рассказами о детских песочницах и любимых с юности деревьях...

Судье нужны названия законов, номера статей и цитаты из параграфов. И он - судья - не склонен делать скидку на отсутствие судебного опыта и устраивать юридический ликбез: мол, сами додумывайтесь и докапывайтесь.

Вот один из последних примеров, который стал жестоким уроком всем, кто готовится судиться. Дело по 74-му кварталу Московского района: улица Ленсовета, в районе дома 32. Житель улицы Ленсовета просил Московский районный суд признать незаконным строительство рядом с его домом.

Суд принял его заявление, хотя видно было, насколько наивно оно составлено. А когда у заявителя появился адвокат, который укрепил юридическую позицию, суд отказался принимать улучшенную редакцию заявления. К тому же во время процесса были отклонены все ходатайства истца об истребовании различных документов. Ведь ему - простому гражданину невозможно получить ни единую официальную бумажку никаким иным способом, кроме как через суд. Результат - дело проиграно.

27 сентября прошлого года оптом был принят пакет постановлений правительства города о разрешении проектирования и строительства в районах сложившейся застройки. По странному стечению обстоятельств, решения эти касались в основном адресов, залежавшихся в правительстве из-за активного протеста населения. Адресов зубастых, ершистых, склочных. Достаточно сказать, что сразу после принятия правительством решений, разрешающих строительство, по шести адресам из того списка жители инициировали судебные процессы, защищая от уплотниловки свое жизненное пространство. Во всех случаях речь идет о возможной застройке скверов, зеленых уголков во дворах, привычных мест прогулок.

Что же это за "черный" день такой - 27 сентября?

Все просто: через три дня - 1 октября 2005 года - вступила в силу поправка в Земельный кодекс РФ, которая запретила использовать процедуру предварительного согласования выбора земельных участков под строительство. А все городские территории, отданные строителям 27 сентября, именно по предварительному согласованию и определены.

Многие специалисты в области градостроения, юристы утверждают, что в Градостроительном кодексе РФ прописаны все нормы, в соответствии с которыми можно и нужно строить в городах: бери и исполняй. Но для власти это означает ужесточение отношений со строительными фирмами, требовательность и даже придирчивость к ним. По разным причинам строить отношения со строителями в таком ключе властям не хочется.

В частности потому, что город не может выполнять собственные обязанности. Именно город должен на бюджетные средства готовить новые территории под застройку, обеспечивать подведение коммуникаций. Потом выставлять подготовленные участки на торги и... Требовать со строителей, как говорится, на полную катушку. А если на инженерную подготовку нет ни денег, ни сил? Если город оставляет решение этой задачи самим строительным фирмам? Следовательно, и строгости придется отложить.

И вот вместо жесткого Градостроительного кодекса юридические проблемы выделения пятен под строительство решаются с помощью кодекса Земельного, который, по идее, должен применяться только в чистом поле, где не надо раздвигать уже сложившуюся застройку. Процедура выделения участков методом предварительного согласования как раз на том и основана: Градостроительный кодекс не замечать - работать по Земельному; сложившуюся застройку не замечать - строить, как в чистом поле.

Застройщики объектов, которым дано добро 27 сентября, должны были сами разработать временные регламенты застройки и проекты межевания территорий. Иными словами, им дано было поручение самим определить правила, по которым они будут работать, самим расчистить себе место под солнцем в избранном месте.

По идее, межевание необходимо, чтобы выявить свободные территории. Сначала земля должна быть нарезана уже существующим домам по существующим нормам. Площадь придомового участка зависит от многих условий - от времени постройки, от количества живущих в доме людей, от района... Но в любом случае площадь эта есть всегда. И только высчитав ее и внеся ее в план, специалисты смотрят, есть ли резерв. Застройщик "по предварительному согласованию" делает наоборот: втыкает свое строение в план квартала, а потом рисует наделы уже существующим домам по формуле "что останется".

Этому-то юридическому маневру и положила конец поправка в Градостроительный кодекс, вступившая в силу 1 октября. Но 27 сентября город успел принять пакет решений по старой схеме.

Вот два примера тех решений.
5-й квартал Московского района: проспекты Космонавтов, Гагарина, Бассейная улица, улица Типанова. Сложившаяся застройка - все больше "хрущевочки". В центре этого квартала есть, конечно, промежутки между домами. Так называемые рекреационные зоны, дворы, скверики... Все - по нормам
1960-х годов: тесновато, но уютно.

По градостроительным нормам, если здесь и могут осуществляться какие-то строительные действия, то исключительно с учетом правил, которые применялись при строительстве квартала тогда, в 1960-е. Иначе получится, простите, слон в посудной лавке.

И получается.

- В августе прошлого года в нашем квартале прошли общественные слушания о предстоящем строительстве, - рассказывает председатель одного из здешних ЖСК Татьяна Трубкина. - Нам рассказали о планах построить здесь три высотки. Народ - на дыбы. Между нашими пятиэтажками, например, в узком "ущелье", заросшем кустарником и деревьями, собираются строить дом в форме, извините, буквы Х. Семнадцатиэтажный, с подземным паркингом... Удивительно, но по документам межевания, подготовленным строителями, получается, что в нашем дворе есть огромное свободное пространство, которое и делает возможным это строительство.

Аналогичная беда постигла жителей Пулковской улицы.

- У нас высотное здание надумали ставить на месте сквера между домами 1 и 3, который администрация района почему-то упорно именует пустырем, - говорит участник инициативной группы сопротивления Андрей Скоркин. - Чтобы доказать, что наш сквер не пустырь, мы даже подготовили справку о здешних зеленых насаждениях: 480 деревьев и около 200 кустарников.

На Пулковской улице дважды проводились общественные слушания. И оба раза жители сказали категорическое НЕТ застройке сквера. На третий раз слушания по этому поводу провели... среди жильцов общежития на Киевской, 8, - в другом конце Московского района. Этим людям было сказано, что новый дом на Пулковской предназначается для расселения их ветхого общежития: каждому по квартире. Надо ли говорить, что граждане с Киевской с восторгом санкционировали строительство высотки в чужом сквере. И это стало основанием для принятия решения: стройке - быть, народ - за.

Растерянные жители Пулковской пошли в городскую прокуратуру. И было прокурорское реагирование: мол, нарушение закона налицо, обсуждения должны проходить все же по тому адресу, где строительство планируется. А посему районная администрация обязывалась еще раз, четвертый, обсудить новостройку с народом. Назначили день и час - народ не пришел: зачем, если разрешение на строительство уже получено.

Как бы то ни было, но протокол общественных слушаний - неотъемлемая часть пакета документов на строительство. Он нужен был и застройщику, и районному руководству... И вот были организованы - догадались? - пятые слушания... На Пулковской высадился настоящий административный десант: представители отделов районной администрации в сопровождении правоохранительных органов. Но жители тоже не спали. Они успели обзавестись своим адвокатом, который и выступал на пятых слушаниях от их имени. Базара, обычного в таких случаях, не было. Был квалифицированный разговор. Со знанием законодательства.

Не договорились!

Оба этих случая в Московском районе стали предметом рассмотрения в суде: жители против застройщиков и властей, разрешивших строительство. Решение суда по этим адресам еще впереди.

Кроме активной позиции людей оба примера роднит еще несколько обстоятельств. Во-первых, обе строительные фирмы, претендующие на "пятна" по этим адресам, проигнорировали вызов на судебное заседание. Во-вторых, юридическая позиция, которую избрали граждане, практически одинакова. О ней рассказывает адвокат Евгений Баклагин:

- Если бы межевание территории, скажем, на Пулковской улице проводилось по установленным нормам, то никакого "пятна" под застройку и в помине не осталось бы: львиная доля сквера отошла бы соседнему многоквартирному дому... О нарушениях на проспекте Космонавтов я вообще не говорю: там иголку в квартал не воткнуть, не то что 17-этажку в форме буквы Х. Не случайно ни по одному из тех объектов, судьба которых решалась 27 сентября, проекты межевания не были утверждены правительством.

А ведь по закону "О регулировании градостроительной деятельности", полноценный проект межевания - это документ, прошедший экспертизу, в том числе экологическую, и утвержденный отдельным постановлением городского правительства. Складывается впечатление, что чиновники из документов, представленных строительными фирмами, ясно увидели, что в избранных местах строить негде. И сделали вывод... Просто "забыли" довести процедуру утверждения до логического конца.

До вторжения в существующие кварталы действовали проекты их застройки, определяющие облик квартала. Для оправдания нового строительства, которое изначально не планировалось, город поручил застройщикам переписать эти документы. Или, как тактично говорят сами застройщики, скорректировать. Так были рождены пресловутые временные регламенты. Но утвердить их тоже "позабыли", как и проекты межевания.

Уплотниловка - штука более страшная, чем это могут представить себе даже живущие по соседству с новостройкой жители старых домов. Она делает крайне затруднительным - иногда и невозможным - естественное развитие квартала. Именно она, родимая, практически сорвала реализацию пилотного проекта реконструкции квартала "хрущевок" во Фрунзенском районе. Ради презентации которого, кстати, в Питер даже приезжал Юрий Лужков.

Планировалось, что, как и в Москве, крупная строительная фирма начнет сносить пятиэтажки, постепенно переселяя народ в новые дома. А на освободившемся месте будет строиться современное высотное жилье. Когда дошло до дела, выяснилось, что в избранном квартале три разные фирмы уже отхватили себе по "пятну" и начали строительство в порядке уплотнения. Таким образом, снос квартала не только стал технически чрезвычайно сложным, но и перестал быть привлекательным экономически. Ведь теперь надо не только договариваться с жителями "хрущевок", но и выяснять отношения с застройщиками-уплотнителями.

Принятый в конце 2005 года Генплан Санкт-Петербурга определил так называемые функциональные зоны города: где и что можно делать по строительной части. Но пока неизвестно, как нужно делать. Определять все процедуры и правила будут регламенты зон. Правда, пока у нас в городе их нет - не успели разработать. Говорят, эти правила родятся в конце сентября, в крайнем случае к концу этого года. Возможно, к тому времени само понятие "уплотнительная застройка” станет наконец архаичным.

РИСУНОК Виктора БОГОРАДА